Qué es la hipoteca legal tácita
Qué es la hipoteca legal tácita y su tratamiento en un concurso de acreedores.
La hipoteca legal tácita es aquella hipoteca que no precisa de inscripción en el Registro de la Propiedad para existir. Se constituye por mandato legal. Hay estos tipos de hipoteca legal tácita:
- La establecida en favor del Estado, las provincias y los pueblos, por el importe de la última anualidad de los tributos, (así como de los aseguradores por el premio del seguro) conforme al artículo 1875 párrafo 2º del Código Civil, y a los artículos 193 y siguientes de la Ley Hipotecaria. ¿Qué tributos se incluyen? Según el artículo 78 de la Ley General Tributaria, los que graven periódicamente los bienes o derechos inscribibles en un registro público o sus productos directos. Principalmente afecta al IBI pero de igual manera puede hacerlo sobre el Impuesto a Vehículos de Tracción Mecánica.
- La establecida en favor de la comunidad de propietarios por las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso, y a los tres años naturales anteriores conforme al artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal
¿Qué consecuencias tiene la declaración de concurso de acreedores de una titular de un inmueble respecto de estos créditos? La principal es que su crédito debe ser reconocido como privilegiado especial del artículo 90.1 de la Ley Concursaly que al liquidarlos deberá pagarse esta hipoteca legal tácita con preferencia a los demás créditos, incluidos los hipotecarios y los garantizados con prenda, si bien, con los límites que marcan dichas normas.
Me sorprende el desconocimiento de muchos interventores municipales sobre estas normas y también de algunos administradores de fincas, sobre todo porque obligan al resto de comuneros a soportar el impago de cuotas e iniciar procelosos procedimientos judiciales cuando bastaría con una reclamación en sede concursal.
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La hipoteca legal táctia relativa a la comunidad de propietarios afecta a la anualidad en curso y a las tres inmediatamente anteriores.